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이슈

재개발이란 무엇인가? 부동산,역세권,땅테크

by ZOZOON 2020. 8. 20.

재개발

 

 

서울시

재개발(再開發)이란, 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말한다. 재개발은 일반 개발과 달리 일정부분 공공개발의 성격을 띠고 있다.

재건축과 비슷하지만, 재건축과 달리 정비기반시설이 열악한 경우를 재개발이라고 한다. 쉽게 말해 건물만 낡았으면 재건축, 동네 전체가 후져서 싹 갈아엎으면 재개발.

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

 

재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다. 단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반시설 등을 더 기부채납하는 대신, 사업 절차나 개발 계획 상의 특례를 적용해주는 법률인 도시재정비촉진에관한특별법을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다르다. 뉴타운 구역이라고 하더라도 뉴타운에 속한 개별 재개발 구역은 도시및주거환경정비법 상의 사업 절차를 밟고 이 절차 중 도촉법 상에 규정된 것에 대해서는 완화된 규제를 적용 받는다.

재개발 사업이 결정되더라도 재개발 사업 추진이 쉽지 않다. 대한민국의 토지수용 기준이 공시지가 기준이라 상당히 낮은 토지보상가를 받고 땅을 내놓아야 하고, 알박기 문제도 있고, 재개발 자리에 상가가 있다면 권리금 문제로 철거용역과 전국철거민연합 등이 심한 충돌을 빚는 경우가 잦다. 그리고 경기가 급락하면 주민들의 반발을 무마하면서 재개발을 추진하다가 사업성 부진으로 백지화되어버리는 경우도 많다. 또한 재개발 조합비리, 주민들간의 이권다툼, 시공사 담합 등 다방면으로 문제점이 많다.

자기 집이 재개발 지구로 지정될 겅우, 재개발 추가분담금 추정액을 먼저 조사하여야 한다. 추가분담금 추정액을 알게 되면 자신의 재테크 능력으로 추가분담금 추정액을 조달할 수 있는지 비교하여야 한다. 조달할 수 있다면 재개발 조합원으로 빠른 시간 내에 가입하여 재개발 사업을 진행하는 것이 유리하고, 그렇지 못할 것으로 보인다면 최대한 빠른 시간 내에 집을 매도하고 이사가야한다. 재개발은 어어어 하다가 사업이 진행되어버렸을 때 개인 입장에서 대책이 없다. 자신 없으면 무조건 매도하고 이사가라. 수년 ~ 수십년동안 재개발 진척이 없었다고 손 놓고 있다가 부동산 개발 바람 불어서 순식간에 사업이 진척되면 이미 늦다.

2015년 부동산 시장 회복으로 재개발, 재건축이 급증하고 있다.

2016년부터 한국토지신탁같은 부동산 신탁회사가 재개발을 단독으로 추진할 수 있게된다.

 

재개발 방식

 

토지등소유자의 민간이 토지를 대고 은행, 시공사 등이 자본과 기술력을 대는 민간이 주도하는 재개발 방식이 주를 이룬다. 공공은 대개 이 방식에서 도시및주거환경정비법, 국토의계획및이용에관한법률, 각 시도조례 등에서 규정한 큰 틀에서의 규제를 기준으로 민간이 계획한 재개발 계획을 승인해주는 권한을 가진다.

대한민국의 주된 재개발 방식은 건축물의 바닥면적 대비 전체 연면적의 비율인 용적률을 기준으로, 낮은 용적률을 가진 저층 주거지역(서울을 기준으로 150%내외)을 전면 철거한 후 높은 용적률(2종 주거지역의 경우 250% 이내)의 아파트 단지로 개발하는 것이다. 여기에 드는 비용은 상승한 용적률만큼 주택을 추가로 지어 이것을 분양한 돈으로 충당한다. 분양대금이 전체 사업 비용을 감당하지 못할 경우 기존 토지소유자들이 부담하게 되며 이것을 추가 부담금이라고 한다. 그래서 미분양이 안 나는게 중요하다.

용적률이 극히 낮고 지가가 상당히 높으며 주민들의 토지 소유한 토지 지분이 컸던 일부 저층 아파트 단지의 경우 부동산 광풍과 맞물리며 어떤 경우는 집을 넓혀가면서 돈을 되려 받는 경우가 있었다. 집을 새로 짓는데 돈을 받고 짓는 다는 것이 이해가 가지 않지만, 민간 주도의 재개발 시장에서 부동산이 극단적인 상승세일 경우 가능하다. 재개발을 하면서 자신이 가지고 있던 토지를 일부 파는 식이었기 때문이다. 하지만 이것을 반대로 말하면 부동산 가격이 하락세일 경우 그만큼 돈을 더 내야한다는 이야기가 된다. 바로 이것이 추가분담금이며, 반대의 경우는 이주환급금이라고 한다.

 

재개발 과정

 

서울특별시 의 일반적인 조합형  재건축 /재개발 계획  순서도 .
인천광역시 의  재건축 /재개발 계획  순서도 .
사업자가  한국토지주택공사 (LH)인  특정시 (50만 이상  대도시   기초자치단체 )  재건축 /재개발 계획  순서도 .

서울특별시, 나머지 광역시, 그리고 기초자치단체인 대도시(특정시), 일반 기초자치단체 등에서 조금씩 순서도가 다르다. 하지만 골격은 거의 같다.

 

기본계획 수립 -> 정비계획 수립 -> 정비구역 지정-> 추진위원회 설립 -> 조합 설립 -> 사업시행 인가  -> 감정평가-> 관리처분계획 -> 이주·철거·분양·준공인가·입주

 

재개발에 대한 논란?

 

대한민국의 도시 재개발이 워낙 대단위로 이뤄지다보니 발생하는 문제다. 수백년을 이어져 내려온 도로망과 필지 구조를 단순히 지역이 노후화 됐다는 이유만으로 전면철거 한 뒤로 새로 짓는 것이 옳은가 하는 문제가 있다.

게다가 대다수 지역들의 재개발 조감도를 보면 알겠지만 일부러 대한민국 땅에서 단독주택 자체를 아예 추방시키자는 건가?라는 의문이 들 정도로 아파트 위주로만 짓는 것들을 볼 수 있다. 물론 맨션과 복층의 신식 단독주택을 자투리 땅이나 구역의 제일 구석진 곳에 추가적으로 건설하는 경우도 있지만 극히 드물다. 이는 기존의 도시조직 내에 분포해 있는 다양한 건축 양식을 아파트라는 하나의 양식으로 획일화 하는 것과 같다.

 

저조한 재정착률과 사회 갈등 조장 문제

 

재개발조합에 가입한 조합원들 중 적지 않은 사람이 원래 그곳에 거주하던 사람이 아닌, 재개발이 된다는 소식을 듣고 주택을 매입해두었던 사람이나, 이후 조합원 입주권을 산 사람들인 경우가 있다. 그 이유는 재개발이 성공적으로 된다 하더라도 기존 거주자들 중에 상당수가 올라버린 땅값이나 개발 과정에서 내야하는 부담금을 못 견디고 재개발 이후 입주권을 프리미엄을 받고 팔고 다른 지역으로 떠나는 경우가 많기 때문. 그리고 그 지역 부동산을 헐값에 인수한 사람들은 재개발 후 뛰어오르는 가격으로 되팔고 다시 다른 재개발 지역을 노리는 악순환의 굴레가 계속되었다.되팔렘 특히 과거 부동산 가격이 빠른 속도로 오르던 시절에는 부의 양극화와 사회문제를 만든 주범 중 하나이다. 현행 전면철거 후 재개발보단 도시재생이 대안으로 떠오르는 이유이기도 하다. 재개발 반대여론의 원인을 지나친 저소득층 주거지역을 지나친 아파트 단지로 변모시키는 특징에서 찾는 뉴스기사.

재개발로 지어지는 아파트들의 특성 상 법적으로도 중소형 평수의 비율이 높게 건설되어야 해서, 중대형 평수 위주의 고급 아파트 단지가 나오기는 어렵다 보니 재개발 지역이 고급 아파트 단지로 개발되는 경우는 거의 없지만, 낙후된 재개발 지역에서 살던 원주민들에게는 고급 아파트가 아닌 중소형 평수 위주의 아파트 단지이고 조합원 분양가는 일반분양보다 싸게 분양됨에도 추가로 부담되는 돈들이 부담스러울수 있다. 또 옛날부터 계속 거주했던 조합원중 재개발이 완료 된 아파트에 입주한 조합원이더라도 비싼 분양가를 내고 들어온 일반분양자들이나 투자적인 목적으로 프리미엄을 들어온 조합원과 경제력 부분에서 차이가 나는 경우가 많다보니 상대적으로 박탈감을 느낄수도 있다.

2000년대 이후로 재개발로 지어지는 아파트들은 세대수 중 일정 비율을 임대아파트 세대로 채워야 한다. 이를 부동산 업계에서는 소셜믹스라고 한다. 그 비율은 지역마다 달라서, 어느 지역이든 최소 5% 이상인데, 예를 들면 서울특별시는 재개발/재건축에서 임대아파트 요구 비율이 20% 이상으로 꽤 높고, 예외적으로 뉴타운 지구나 재건축인 경우 특례가 있어서 10%(20%의 절반)로 내릴 수 있다. 이렇게 재개발 사업에서 임대로 풀리는 것들은 주로 서울주택도시공사를 통해 장기전세주택으로 풀리곤 한다. 인천광역시나 경기도, 비수도권 지방은 2015년 재개발 사업 확대를 위한 주택법 개정으로 임대비율을 5%까지 낮출 수 있다. 인천광역시는 유정복 시장 취임 이후 재개발 사업의 임대세대 비율을 하한선인 5%로 내려주는 대규모 규제완화가 진행되고 있다. 모자라는 임대비율은 뉴스테이 재개발 구역을 대대적으로 늘려서(그래서 한국 뉴스테이 재개발 사업장의 절반이 인천시에 몰렸다) 메꾼다는 계획이다. 한편으로 재개발 사업에 결합한 뉴스테이로 가면 90% 이상을 임대로 채워버리는 흠좀무한 경우도 있다. 이런 뉴스테이 재개발 사업은 한 차례 분양아파트로 짓는게 무산되어 신탁사(한국토지신탁 등)에 조합의 결정권을 넘겨버린 경우다. 이렇게 되면 조합원 외의 분은 전부 민영 임대아파트, 즉 뉴스테이로 풀리게 된다.

다만 이렇게 해서 생긴 임대아파트는 흔히 생각하는 임대아파트와는 다르게 입주하려면 초기 자금이 일반 임대대비 많이들며 평수도 20평 이상을 찾기 힘들고 대부분 10평대 원룸이나 투룸 정도의 크기로 짓는다. 또 비율이 그리 높은 게 아니라 기존에 그 지역에 살던 사람 모두를 수용할 수도 없다. 또 재개발로 지어진 아파트 단지에 있는 임대가구 주민들이 분양가구 주민들에 의해 차별받는 사건도 많이 일어나고 있다.

 

막장부모가 따로없다.

님비의 대상이 되고, 이쪽 임대동이나 임대호수에 사는 사람들의 명단을 분양받아서 들어온 사람들이 반상회 때 실명과 실호수를 돌려서 왕따를 시키는 경우도 있다.

이런 현상을 막으려고 같은 동 안에서 임대아파트와 분양아파트를 섞어 놔버리는 경우가 있다. 서울특별시 뉴타운 지역인 은평뉴타운과 왕십리뉴타운 단지들이 대표적이다. 같은 아파트 동 내에서, 심지어 같은 '층' 안에서 평수만 다르게 임대와 분양을 섞었다. 하지만 분양아파트 사람이 이마저 알아내서 임대아파트 호수를 적어서 분양아파트 사람들 단체 카카오톡 등에 돌려버린다. 그리고 왕따가 시작된다. 심한 경우는 아예 분양아파트 사람들이 새벽에 짜고 임대아파트 호수 밑에다가 "임대"라고 적힌 스티커('여기는 임대호이므로 왕따를 시키시오'같은 의미다)를 붙이는 경우도 있었다.

이런 차별이 절대 올바른 것은 아니지만, 사실 분양가구 주민의 임대가구 차별 문제는 꼭 분양가구 주민만을 탓할 수는 없다. 원래 임대가구 주민들의 거주 문제는 국가나 지자체의 주택 사업으로 해결해야 하는데, 한국은 재개발-뉴타운으로 이 문제를 민간 재개발조합에 떠넘겼고, 거기에 공공시설 조성까지 국가/지자체에서 하지 않고 재개발조합에 떠넘겼다. 분양가구 주민의 입장에서는 재개발을 통해서 이익을 얻기 위해 재개발 조합을 만들고, 수천만원 ~ 수억원의 추가 분담금까지 내고 입주하거나 일반분양분을 분양받은 사람은 조합원들의 분양가보다 더 비싼 분양가와 프리미엄까지 추가로 주고 입주하는 사람들이 있을건데 임대가구 주민은 그 비용을 부담하지 않으면서 그 혜택을 싼 값에 누리니 임대가구에 대한 시선도 곱지 못하게 된다. 재개발 조합원이나 분양권 매입자들은 분양권 가격에 각종 개발 부담금과 사업 부대복리시설 건축 비용을 부담하고 지방자치단체에 각종 기부채납을 하는데, 임대 거주자들은 이런 걸 전혀 부담하지 않고 들어온다. 후분양 대상자(공사가 다 됐을 때 청약을 받음)라 그렇다. 이러니 분양아파트 거주자들이 임대아파트 거주자들을 무임승차자라고 취급해 곱게 보지 않는 것이다.

물론 어쨌든 공공시설이므로 임대가구가 재개발 과정에서 마련된 공공시설을 쓰는 것이 절대 잘못된 것은 아니지만 공공시설을 만드는 돈이 조합원에게서 나왔으니 그들 입장에서 못마땅하게 여기는 것도 무리는 아니다. 잘못된 재개발 정책의 결과로 죄없는 임대주민에게 불똥이 튀는 것이라고 볼 수 있다.

 

 

재개발이 진행되면 공공교통인 시내버스 또는 마을버스가 가장 큰 타격을 입게 된다. 기존 주민들이 이용하던 노선이 이주로 인해 더 이상 이용을 하지 않게 되자 수요가 감소하게 되는데 마을버스의 경우에는 대부분 영세업체라 수요가 조금이라도 감소되면 적자로 이어져 경영에 큰 타격을 입게 된다. 이와 유사한 사례로 부산 명지국제신도시가 있는데 이 경우에는 노선 1개가 폐선 처리 되었으며 1개 노선은 감차를 거듭하여 현재는 1대로 60분 간격으로 운행하고 있다. 그 외에 거제2동도 재개발이 진행되어 이 곳을 통과하는 마을버스가 텅텅 빈 채로 다니고 있는 상황이다. 다만 재개발이 완료되면 단독주택가 시절의 노선이 바뀌거나 폐선 되는 등의 조치가 취해지므로 딱히 큰 문제가 된다고 보긴 힘들다.

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