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토목,건축

재건축이란 무엇인가?

by ZOZOON 2020. 9. 14.

재건축이란?

 

기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말한다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있다. 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한지 열악한가를 기준으로 적용된다.

다만 조합설립 등을 포함한 기본적인 절차는 재개발 문서에 있는 대로, 재개발과 크게 다르지 않다.

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

 

재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 한다. 역으로 말하면 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면 나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다. 흠좀무. 이 경우 개발이익이 포함된 시가로 매매를 하지만 2018년 2월 9일 시행되는 도정법에서는 시가 라는 말이 빠져 논란이 예상된다.

아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다. 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 제법 있다는 게 갈등의 씨앗일 테지만...오죽하면 이 분야 전문 변호사나 현금청산 판례를 모아놓은 책도 있을 정도다. 하여튼 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.

참고로 현실에선 층간소음이나 벽간소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있다. 허나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이다.

재건축 후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 터지면 비용을 도리어 주민이 토해내야하며 재건축을 하지 않는 이유가 된다.

재개발과의 차이점?

 

기존 건축물을 밀고 새로 짓는 것을 말하는 것은 재개발과 비슷하다. 그러나 재개발과의 큰 차이점은 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점이다. 하지만 재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다. 물론 지방자치단체에서 인가/허가를 내주는 과정에서 기반시설과 공공시설을 기부채납을 받으며 소형주택 의무 비율을 준수하여 지은 후 자치단체가 이것을 원가로 구매해 가거나 의무사항은 아니지만 용적률을 추가로 얻기 위해 많은 단지가 임대주택을 짓는 등의 사례가 있기 때문에 공공성이 아예 없다고 보긴 힘들다. 하지만 주택재건축사업은 주거환경개선사업, 주택재개발정비사업과 달리 공익사업으로 인정받지 못하고 있는데, 이유 중 하난 재건축엔 세입자나 저소득조합원을 위한 임대주택이 없기 때문이다. 따라서 수익사업으로 분류되며, 그러한 이유로 중소형 평수 위주로 지어지고 기본 자재 등을 고급화 하는 데 한계가 있는 재개발과는 달리 재건축으로 지어지는 아파트는 중대형 평형대가 많고 기본 자재도 비교적 고급스러운 고급 아파트 단지가 많은 편이다.

그래서인지 재개발과 달리 재건축은 소유자가 아닌 세입자의 경우 극히 예외적인 사항을 제외하곤 보상이 전무하다. 보통은 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 하고, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 될 것이다. 기본적으로 재건축 대상은 수십 년 이상 된 노후/불량 공동주택을 원칙으로 한다. 이전에는 단독주택도 재건축 사업이 가능했었지만 2014년 8월 3일 도정법 시행령 정비계획 수립대상지역에서 삭제되어 이후 단독주택지는 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 단, 2012년 도입된 가로주택정비사업으로 소규모 재건축은 가능하다. 법적인 규제가 조금 다르긴 하지만 가로주택정비사업을 통해 10,000㎡ 이하의 단독, 다세대 구역에선 단독주택 재건축 사업과 비슷한 결과물의 사업을 추진할 수 있다.

 

 

재건축사업의 절차

 

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