리모델링이란 무엇인가?

리모델링이란?

 

건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킨다.

낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 토대를 제외한 모든 것을 뜯는 대폭적인 개장에서부터, 작게는 벽지나 바닥재를 갈거나 소품을 교체하는 등의 방식으로도 진행된다. 건물을 타 용도로 개조하는 것 역시 리모델링에 해당된다.

주택 리모델링의 경우는 그야말로 벽체만 남기고 모든 걸 뜯어내는 경우도 종종 있다. 이럴거면 신축하지 하는 생각이 절로 들지만, 그래도 신축보다는 저렴하게 먹힌다. 기존 벽체의 유무만 가지고도 시공비가 확 바뀌기 때문이다. 신축의 경우 각종 세금도 무시할 수 없고, 공사기간이나 각종 행정절차, 규제도 리모델링 쪽이 훨씬 간편하다. 용적률 기준이 없었던 1972년 이전에 지어진 집이라면 더더욱 리모델링이 이득을 볼 수 있는데, 특히 1970~80년대에 지어진 집들은 같은 대지에서 신축을 하려면 건축면적이 반토막이 나는 경우도 수두룩하다보니 점점 소유주들이 리모델링으로 눈을 돌리는 추세다. 주택 신축은 절대로 1개월 내로는 못하는데 그동안 거주할 곳 찾는 것 역시 만만치 않다. 또한 외장만 리모델링을 하는 경우도 존재하는데 이 경우 쓸수 있는 부착물(샤시, 내장 등)은 최대한 남긴 채 외장만 깔끔하게 바꾸는 경우가 대다수이며 과거 유행한 타일 부착이나 스티로폼 시공 따위의 서양식 건축이 관리가 어려워 지자 최대한 저렴한 가격을 들여 건물을 관리하기 쉽게 바꾸려는 의도가 크다. 이러한 건물들은 겉은 번지르르 한데 막상 내부로 들어가보면 8~90년대로 돌아간 듯한 후줄근한 느낌을 주어 무언가 껄끄럽다.

주거지에 대한 리모델링 외에도 상가, 관공서, 경기장 등에 대한 리모델링도 활발하다. 구기종목 프로리그의 경우 경기장 하나를 짓는 비용이 워낙 막대하기 때문에 어떻게든 기존 경기장을 가능한 한 현대적으로 리모델링해 사용하려는 경우가 많으며, 이런 경우 리모델링 사업 한번에 국내에서는 백억 단위, 미국이나 일본에서는 무려 천억원 단위의 비용이 지출되기도 한다. 특이하게도 광주 기아 챔피언스 필드의 경우 기존 무등경기장을 철거하면서 신축이 아니라 경기장 일부 시설물을 남겨둔 채 리모델링 형식으로 공사했는데, 우선 구 무등경기장 정문이 5.18 관련 사적으로 등록되어 있기도 하고, 신축이 아닌 리모델링일 경우 스포츠토토 기금을 지원받을 수 있기 때문이다.

 

단독주택이 많은 해외에서는 리모델링이 주택 내부의 구조를 획기적으로 바꾸어 생활양식 자체가 달라지는 경우가 많다. 부지 자체를 자신이 소유하고 있으니 개량의 폭이 확연히 넓기 때문. 리모델링(리폼)을 다루는 유명한 일본의 텔레비전 프로그램 대개조 극적 비포 애프터를 보더라도, 사실상 토대부터 다시 올리는 수준의 리폼을 다루는 편이 꽤 자주 나온다.

반면에 대한민국의 경우에는 아파트, 그것도 기둥식 구조보다 벽식 구조를 가진 아파트에 거주하는 비율이 높기 때문에 건물 내 다른 거주자와 공유하는 범위가 많아서, 리모델링이라고 해도 어느 정도 한계가 있다. 내력벽이나 기둥을 건드릴 수 없으니 집안의 구조를 바꾸는 데에도 제한이 있고 수도나 가스, 전기 등의 배관, 배선 문제로 해당 설비를 일정 공간 내에 두어야만 하는 경우가 대부분이다. 2016년 1월에 내력벽을 부수는 리모델링을 허용한다는 정부 방침이 나왔지만 2019년 이후에 결정하기로 유보되었다. 내력벽 철거 허용 여부에 따라 가구당 면적이 획기적으로 조정될 수 있어서 리모델링 시장을 들었다놨다 하는 중... 2017년 들어서는 내력벽을 유지한 채 복층형으로 개조하는 공법이 등장하여 눈길을 끌고 있다.

사실 이 차이는 단순히 단독주택과 공동주택의 차이뿐만이 아니라, 건축공법 자체의 차이에서 비롯되는 바도 크다. 해외의 단독주택은 주로 나무를 사용한 목조 건물이 많은데, 이 경우에는 토대와 바닥재 사이에 공간을 두어 그곳에 배관과 배선을 어느 정도 자유롭게 배치할 수가 있다. 반면에 대한민국은 거주용 건물에도 철근 콘크리트를 사용하는 경향이 강해서(특히 고층 공용주택은 철근 콘크리트/시공을 하여 사실 나무로 짓는 것이 불가능하다.) 배관과 배선 역시 미리 설계한 범위를 벗어나서 활용하는 것이 매우 힘들다. (아예 불가능하지는 않다. 철근 콘크리트라고 해도 단독주택은 벽채나 바닥재를 토대와 떨어뜨려서 활용하는 경우도 많기 때문.) 또한 서구권과 일본은 아파트라도 기둥으로 하중을 지탱하는 구조를 많이 채택하는 반면, 한국의 아파트들은 제아무리 고급이라도 최단 기간에 건물을 올릴 수 있는 벽식 구조를 채택하기 때문에 리모델링이 불가능한 것이다.(이 문제는 필로티 문서를 같이 참고하면 좋다)

최근에는 대부분의 아파트 단지가 용적률이 200%가 넘어 재건축이 힘든 1기 신도시에서 많이 추진 중인 방식이다.

 

리폼과의 차이

 

사실 건축 업계에서는 리폼이라는 말과 리모델링이라는 말이 뒤섞여서 사용되는데, 그중에서도 리모델링은 좀 더 대폭적인 개량을 가리키는 경우가 많다. 하지만 정확하게 어디까지가 리폼이고 어디까지가 리모델링인지 명확하게 구분하기는 어렵다. 이러한 용어 혼란이 벌어지는 이유는 미국에서는 리모델링이란 용어를 사용하고, 일본에서는 리폼이란 용어를 사용하고 있기 때문이다. 양국의 자료들로부터 동시에 영향을 받는 한국의 입장에선 용어의 통일을 위한 움직임이 전혀 없었기에 혼란이 벌어지는 것도 당연한 일인 것이다. 일본의 언론사인 '리폼산업신문'은 자사의 영문 표기를 'The remodeling Business Journal'이라 표기하고 있는데, 이를 통해서도 같은 의미가 국가별로 다른 용어로 사용되고 있음을 확인할 수 있다.

일단 우리나라에서 리모델링과 리폼을 이런 식으로 구별하는 것이 일반적이다. (다만 정확한 구별법은 아니다.)

• 리폼: 시트, 벽지, 장판 등의 교체나 주방의 조리대 등 고정된 가구들을 교체, 개선하는 수준의 개량.

• 리모델링: 내력벽. 내력기둥을 제외한 벽채와 바닥을 뜯어내고 구조 자체를 다시 제작하는 수준의 개량.

 

주의해야 할 점

 

전면 리모델링의 경우 아파트는 대략 10~14일, 주택은 공사 수준에 따라 다르지만 아파트보다는 오래 걸리며 구조변경 등이 겹치면 한달이 넘어가는 경우도 있다. 리폼을 한다 해도 집안의 모든 가재도구를 다 들어내고 장판과 벽지를 갈아야하는데 작은 방 하나도 몇시간은 먹으며 24평짜리 집 전체를 도배하면 아침 일찍 시작해도 밤 늦게야 끝나며 내놨던 가재도구를 다시 집으로 들이는데만 며칠은 걸린다.

따라서 리모델링 기간 동안 무척 불편하므로, 이사갈때나 올때 아니면 하는게 아니다. 물론 기존에 계속 거주하던 집이고 이사할 계획도 없으면 그냥 잠시 옥탑방 등에서 단기월세로 지내며 리모델링을 강행하는 경우도 많다. 특히 최근에는 기존 건물주가 나이가 들고 자녀가 독립할 때가 되자 자녀들의 주거비용이 과다해지면서 공간구조를 개조하려는 리모델링 사례가 많다.

리모델링하려 한다면 반드시 전문 리모델링 업체를 찾아 정확한 설계와 견적으로 공사를 진행해야 한다. 대한민국이 하도 사회적 불신이 팽배하다보니 리모델링에서도 '업자들은 무조건 남겨먹으려고만 한다'는 인식 하에 무조건 싼 업체만을 찾는 풍조가 강한데, 이런 업체들은 십중팔구 제대로 된 도면은 고사하고 실측조차 없이 대강 공사를 진행하고, 그렇게 싸구려 리모델링을 진행했다가 여전히 난방비 폭탄, 누수와 결로로 인한 곰팡이, 건물 균열 등에 시달려 두 번 세 번 공사하는 사례가 빈번하고 게다가 아파트도 빌라도 페인트칠 하면서 무조건 몸에 매우, 극히 유해한 물질을 용제로 사용하는 유성페인트를 맘껏 사용하는 등 문제가 많다. 이런 유해한 페인트 집안에서 사용하면 집주인과 가족들이야 피해있으니 상관없을지 몰라도 이웃 주민들은 며칠간 난리나는거다.

특히 주택 리모델링은 분명 전문업자라고 자신만만해하거나 잘 아는 사람이라 일을 맡겼더니 섀시 하나 제대로 못 붙이고 가버리는 경우도 비일비재하다. 대한민국 주택의 상태가 하도 심각하기 때문에 주택 리모델링은 거의 신축에 준하는 기술이 필요하다. 그래도 주택 리모델링시장이 활성화되면서 최근에는 주택 전문 리모델링 업체들이 여럿 생겨서 사정이 좀 나아진 편. 일단 주택의 실측을 어떻게 진행하는지부터 확인해보면 어느정도 수준을 짐작할 수 있다.

공정거래위원회 홈페이지에 들어가 보면 실내건축 표준계약서 양식을 다운받을 수 있으니 업체와 계약시 공정위 표준계약서를 이용하는 것을 요청해 보아도 좋다. 주로 문제가 되는 사항들이 빠짐없이 들어가 있고 소비자와 업체의 권익을 어느 정도 공평하게 지켜 주는 내용이다. 이러한 요청을 꺼려하고 허술한 야매 계약이나 심지어 구두 계약으로 퉁치려고 하는 업체는 계약이행이나 하자보수에서 문제 발생시 나몰라라 할 가능성이 있으므로 의심해 보는 것이 좋다. 그냥 맡기지 말자.